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CONTABILIDADE DO SETOR IMOBILIÁRIO
19/09/2012

Dada tal fase econômica mundial, onde os mercados caminham para a unidade, é de suma importância que os players deste movimento também falem uma mesma língua quando o assunto diz respeito às práticas contábeis. O processo de adoção às normas internacionais de contabilidade (IFRS - International Financial Reporting Standards) se iniciou no Brasil através da aprovação da lei 11.638/07, que revoga e altera os dispositivos da conhecida lei das sociedades anônimas â„– 6.404/76. Este processo é conduzido pelo CPC – Comitê de Pronunciamentos Contábeis, que emite pronunciamentos técnicos contábeis correlacionados às normas emitidas pelo IASB  (International Accounting Standard Board). 

 
O cenário contábil atual nos mostra que todos os setores da economia foram afetados pelas mudanças trazidas pelo processo de convergência, e o segmento de construção se mostra como um dos mais afetados. Historicamente, a contabilidade deste segmento foi demasiadamente afetada pela dificuldade do tratamento das informações no reconhecimento dos custos e receitas, forçando-as à implantação de sistemas complexos de tratamento de dados, elaboração de budgets, cronograma de obras, etc.
 
O CPC 17 – Contratos de Construção faz parte do projeto de adoção nacional às normas internacionais de contabilidade através de sua correlação à norma IAS 11. Neste pronunciamento são enquadradas as atividades de construção de ativos nas demonstrações contábeis da entidade contratada.  
 
Pelo próprio CPC 17, contrato de construção é: ...um contrato especificamente negociado para a construção de ativo ou de combinação de ativos que sejam inter-relacionados ou interdependentes em função da sua concepção, tecnologia e função ou do seu propósito ou uso final.   
A principal dificuldade apresentada é de fato reconhecer se o contrato objeto de análise cabe ou não nas premissas apresentadas pelo pronunciamento no que concerne a definição de “Contratos de Construção”, que no caso de uma afirmação positiva deve-se seguir o CPC 17, ou caso contrário seguir o CPC 30 – Receitas (IAS 18). 
 
Para atender ao CPC 17, o contrato de construção deve atender as particularidades apresentadas detalhadamente na ICPC02 – Contrato de Construção do Setor imobiliário, que em suma, esclarece: Um contrato de construção de imóvel enquadra-se na definição de contrato de construção quando o comprador é capaz de especificar os principais elementos estruturais do projeto do imóvel antes de começar a construção e/ou especificar mudanças estruturais significativas após o início da construção. 
Sendo assim, quando o contratante da construção possui possibilidades limitadas na mudança de seu projeto, como o próprio pronunciamento cita, por exemplo, possibilidades de escolha de um projeto entre um leque de opções de projetos pré definidos, este contrato deve ser contabilizado de acordo com o CPC 30 – Receitas.
 
E neste entendimento que se enquadra a maior mudança nas demonstrações contábeis de diversas entidades do setor de construção civil que vendem seus imóveis “na planta”: o reconhecimento da receita e das despesas apenas na entrega da chave.  
Esta prática de negociação cada vez mais adotada pelas construtoras brasileiras, oriundas do aumento de crédito, bem como na confiança no mercado nacional agora podem causar efeitos diversos nas demonstrações contábeis dessas companhias. Temos um cenário onde os recebimentos e os custos serão lançados respectivamente como adiantamentos e estoques até o momento em que todas as seguintes afirmações para reconhecimento de receita sejam verdadeiras, de acordo com o CPC 30: 
  • a entidade tenha transferido para o comprador os riscos e benefícios mais significativos inerentes à propriedade dos bens; 
  • a entidade não mantenha envolvimento continuado na gestão dos bens vendidos em grau normalmente associado à propriedade nem efetivo controle de tais bens;  
  • o valor da receita possa ser confiavelmente mensurado;  
  • or provável que os benefícios econômicos associados à transação fluirão para a entidade; e  
  • as despesas incorridas ou a serem incorridas, referentes à transação, possam ser confiavelmente mensuradas.  
Por outro lado, temos as obras que se encaixam definitivamente nos preceitos do CPC 17, ou seja, contratos de construção genuínos. Para estes casos, a contabilização das receitas (aonde se encontra a maior dificuldade) deverá ser contabilizada observando a fase de execução do contrato, através dos métodos: 
  1. custo incorrido em relação aos custos orçados;
  2. medição do trabalho executado; ou
  3. execução de proporção física do trabalho contratado. 
As divulgações exigidas também alteraram de forma substancial a quantidade e a qualidade das informações que tais entidades devem prestar ao mercado na divulgação de suas demonstrações contábeis, o que afirma ainda mais a necessidade de investimentos constantes em estruturas de controle interno e governança, quebrando paradigmas num setor onde a grande maioria das empresas é de caráter familiar.
 
Concluindo, num cenário onde o crédito imobiliário é financiado por agentes financeiros habituados aos padrões contábeis anteriores, será muito difícil conceder crédito a uma empresa que, a priori, não apresenta receitas nem mesmo custos. Este movimento de mudança irá forçar o treinamento de todos, inclusive bancários, analistas, contadores e investidores.

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